Les REIT (Real Estate Investment Trusts) sont une forme d’investissements groupés qui permettent aux particuliers d’acheter des actions de biens immobiliers. Les REITs offrent aux investisseurs la possibilité de gagner des dividendes, de diversifier leur portefeuille et de bénéficier d’avantages fiscaux. Dans cet article, nous allons examiner ce que sont les REIT et comment vous pouvez commencer à y investir.
- Qu'est ce qu'un REIT (Real Estate Investment Trust) ?
- Avantages d'investir dans un REIT
- Comment investir dans un REIT
- Comment sont imposées les REIT en France ?
- Conclusion
Qu’est ce qu’un REIT (Real Estate Investment Trust) ?
Les REITs (Real Estate Investment Trusts) sont des sociétés américaines fiables créées dans les années 1960 qui investissent dans une grande variété de biens immobiliers allant des appartements et complexes industriels aux installations de self-stockage, centres commerciaux, hôpitaux et plus encore. Les REITs ont un avantage puissant par rapport aux investissements traditionnels, elles sont tenues par la loi de distribuer 90 % aux Etats-Unis (100 % au Canada ! ) ou plus de leurs bénéfices chaque année, ce qui permet une stabilité financière et des rendements constants pour les investisseurs.
Les sociétés d’investissement immobilier ou REIT sont des sociétés cotées en bourse qui achètent, gèrent et vendent des biens immobiliers tels que des immeubles de bureaux, des complexes d’appartements et des centres commerciaux. Elles sont similaires aux fonds communs de placement en ce sens qu’elles permettent aux investisseurs individuels de mettre leur argent en commun pour acheter des actifs immobiliers. Cependant, contrairement aux fonds communs de placement, les REIT offrent également aux investisseurs la possibilité de gagner des dividendes en fonction de la performance de leurs investissements. Ces dividendes peuvent être utilisés comme revenu ou réinvestis dans le fonds pour un meilleur potentiel de croissance.
Les types de REIT
Les REITs peuvent être une excellente option pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier mais qui n’ont pas nécessairement les connaissances ou l’expérience nécessaires pour acheter des propriétés directement. Avec les REITs, vous pouvez vous exposer au marché immobilier sans les tracas de l’investissement immobilier traditionnel, comme la recherche, les réparations et la gestion des locataires. En outre, les REIT offrent des avantages en matière de diversification, car elles investissent dans divers types de propriétés dans de nombreux lieux géographiques.
Il existe trois types de REITs:
- Les Equity REITs : Il s’agit des REITs les plus courrant. Ces sociétés achètent et gèrent leur propre patrimoine immobilier.
- Les Mortgages REITs : Ce sont des sociétés hypothécaires. Ces REITs prêtent de l’argent aux propriétaires et leurs revenus sont principalement issus des intérêts.
- Les Hybrids (ou Mix) REITs : Les hybrids REITs mixent les particularités des Equity REITs et des Mortgages REITs.
Les REITs offrent des rendements réguliers, ce qui peut être bénéfique en cas de repli du marché, ainsi que l’accès à une gestion immobilière performante et à des portefeuilles diversifiés. . Grâce aux REITs, les investisseurs ont accès à des propriétés qui peuvent générer des revenus considérables et s’apprécier au fil du temps.
Les secteurs des REITs
Il existe plusieurs types de REIT, chacun se concentrant sur un secteur spécifique du marché immobilier. Voici les principaux :
- REIT commerciaux : Ces REIT détiennent des centres commerciaux, des bureaux et des immeubles de grande envergure.
- REIT résidentiels : Ils possèdent et gèrent des complexes d’appartements et des logements résidentiels.
- REIT de santé : Investis dans des cliniques, des hôpitaux et des maisons de retraite, ils bénéficient souvent de contrats à long terme.
- REIT d’hôtels : Comme leur nom l’indique, ils détiennent des hôtels et complexes touristiques.
- REIT de stockage : De plus en plus populaires, ces REIT détiennent des installations de stockage, un secteur en pleine expansion.
Avantages d’investir dans un REIT
Investir dans les REITs présente plusieurs avantages, nous allons des découvrir en détail :
Diversification des actifs
Investir dans un REIT vous donne accès à la diversification de plusieurs catégories d’actifs, comme les propriétés résidentielles, les immeubles de bureaux, les espaces de vente au détail, les entrepôts et les unités d’entreposage libre-service. Cette diversification permet de répartir le risque sur plusieurs secteurs et peut contribuer à réduire la volatilité globale de votre portefeuille.
Paiements de dividendes stables et prévisibles
Comme les REITs génèrent des revenus par le biais de loyers elles sont en mesure d’offrir des paiements de dividendes stables et prévisibles à leurs investisseurs. Cela les rend attrayantes pour les investisseurs qui veulent des rendements fiables.
Options de liquidité élevées
Les REITs sont négociées en bourse, ce qui signifie qu’elles peuvent être achetées et vendues rapidement. Cela les rend attrayants pour les investisseurs qui recherchent des investissements alternatifs avec des options de liquidité élevées.
Aucune contrainte de gestion directe
Contrairement à la propriété directe d’un bien immobilier, investir dans un REIT ne nécessite pas de gestion active de la part de l’investisseur, toutes les décisions et activités de gestion sont prises par le personnel professionnel. Cela permet aux investisseurs de bénéficier des avantages de l’immobilier sans avoir à gérer activement la propriété eux-mêmes.
Prix d’entrée abordable
Investir dans un REIT est relativement abordable par rapport à la propriété directe d’un bien immobilier, ce qui le rend accessible même aux petits investisseurs qui n’ont peut-être pas les ressources ou l’expérience nécessaires à la propriété directe.
Inconvénients d’investir dans des REITs
Comme pour tout investissement, les REITs présentent également des inconvénients. Nous allons les examiner :
Impossibilité de bénéficier de l’effet de levier
A la différence d’un achat immobilier classique où il est possible d’utiliser l’effet du levier du crédit immobilier. L’investissement dans un REIT n’offre pas cette possibilité.
Volatilité des REIT
Comme pour les actions, le cours des REIT est soumis aux variations et la volatilité des marchés boursiers. Les fluctuations des marchés peuvent impacter la valeur de votre portefeuille.
Risques de l’immobilier
Il existe des risques associés à l’investissement dans l’immobilier, en particulier lorsqu’il s’agit de facteurs tels que la fluctuation des valeurs des biens ou les coûts de réparation inattendus qui pourraient affecter négativement les flux de trésorerie s’ils surviennent pendant des périodes. L’inoccupation des biens immobiliers est un facteur à prendre en compte car il affecte le rendement immobilier.
Comment investir dans un REIT
Étape 1 : Choisir entre REIT cotés ou non-cotés
Les REIT cotés sont des sociétés inscrites en bourse, ce qui signifie que tu peux acheter ou vendre leurs actions comme tu le ferais pour n’importe quelle autre société cotée. Ils offrent une liquidité immédiate, mais leur valeur peut fluctuer avec le marché boursier.
Les REIT non-cotés, quant à eux, ne sont pas disponibles sur les marchés publics, et sont généralement réservés à des investisseurs plus avertis. Ils peuvent offrir une meilleure stabilité de prix, mais leur liquidité est plus faible.
Etape 2 : Sélectionner le meilleur REIT
Maintenant que vous comprenez les avantages et les risques des REIT, la question suivante est : comment choisir celui qui correspond à vos objectifs d’investissement ? Voici quelques critères clés :
1. Les fonds provenant des opérations (FFO)
Le FFO est une mesure essentielle qui indique la rentabilité d’un REIT. Plus ce chiffre est élevé, plus le REIT est rentable. Consultez les rapports financiers des REIT pour comparer ces chiffres entre différents fonds.
2. La qualité de la gestion
La qualité des gestionnaires de REIT est primordiale. Recherchez des entreprises ayant une solide expérience, une bonne gestion de leur portefeuille et une croissance stable des revenus.
3. La diversification du portefeuille
Les REIT qui possèdent des actifs diversifiés dans plusieurs secteurs ou zones géographiques offrent souvent une plus grande stabilité.
4. Le taux d’occupation et les loyers
Les REITs investissent dans des biens commerciaux ou résidentiels. Le taux d’occupation des propriétés ainsi que le loyer par mètre carré sont des indicateurs clés de la rentabilité. Un taux d’occupation élevé et des loyers en augmentation sont des signes positifs.
5. L’historique de dividendes
Un REIT qui a un historique de versements de dividendes réguliers et en croissance est souvent un bon signe. Cela montre une gestion solide et un engagement envers les actionnaires.
Étape 3 : Investir via un compte-titres ou un PEA
En France, tu peux investir dans les REIT via un compte-titres classique ou un PEA (Plan d’Épargne en Actions), à condition de choisir des REIT éligibles. Les ETF REIT, qui regroupent plusieurs fiducies dans un même produit, sont également disponibles via ces comptes et offrent une option intéressante pour diversifier tes placements.
Étape 4 : Comparer les options
Avant d’investir, il est essentiel de comparer les différents REIT disponibles. Regarde attentivement leur historique de rendement, les types de biens qu’ils possèdent et leur niveau de risque. Les plateformes d’investissement te permettent de voir ces détails et d’investir facilement.
Comment sont imposées les REIT en France ?
En France, les dividendes des REIT sont soumis à une fiscalité spécifique. Les revenus sont imposés comme des revenus mobiliers, avec un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Toutefois, tu peux opter pour l’imposition au barème progressif si cela est plus avantageux pour toi.
Comment investir dans un REIT au Canada ?
Au Canada, les REIT fonctionnent de manière similaire. Ils sont particulièrement populaires en raison de leur rendement attractif et de leur fiscalité avantageuse. Les dividendes versés par les REIT canadiens sont généralement moins imposés que ceux des autres sociétés grâce à certaines exemptions fiscales. Pour investir dans un REIT canadien, tu peux passer par un courtier en ligne ou un compte d’investissement comme le CELI (Compte d’Épargne Libre d’Impôt).
Par conséquent, c’est le PFU qui s’applique sur les plus-value soit 30 %.
Si vous cherchez à investir dans des actions de Real Estate Investment Trust (REIT), le faire par l’intermédiaire d’un courtier en ligne est une option intéressante en raison des frais plus faibles que pour les banques classiques.
Sélection des meilleurs REIT
Vous trouverez ci-dessous une sélection non-exhaustive des meilleurs REITs :
| Libellé du REIT | ISIN/TICKER |
|---|---|
| LTC Properties, Inc. | LTC |
| Farmland Partners, Inc. | FPI |
| VICI Properties | VICI |
| Claros Mortgage Trust | CMTG |
| Equity Commonwealth | EQC |
Conclusion
Investir dans un REIT peut être un excellent moyen pour les investisseurs de diversifier leur portefeuille. Il est important de peser le pour et le contre avant de prendre une décision, comprendre les avantages et les inconvénients associés à l’investissement dans un REIT vous aidera à prendre une décision éclairée sur ce qui est le mieux pour votre avenir financier. En outre, il est important d’étudier attentivement les différentes REITs avant de vous engager, car les différentes REITs peuvent présenter différents niveaux de risque en fonction de l’emplacement géographique des actifs et d’autres facteurs directement liés à la performance.
Assurez-vous donc de savoir dans quoi vous vous engagez !
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Passionnée en finance, Louise est un spécialiste des placements financiers et des méthodes d’investissement passive.
Elle est titulaire d’un Master en finance. Après un passage en salle de marché, il crée une des premières sociétés d’investissement en ligne à démocratiser l’usage des ETF.
Elle se fixe comme objectif de démocratiser les finances personnelles et de former à l’investissement passif. C’est la naissance d’Investing Lazy.